Quando se toma a decisão de construir algo e é necessário adquirir um terreno, existe uma série de questões, que para os mais leigos poderão passar despercebidas, mas que podem influenciar indelevelmente o curso dos seus projectos eis alguns aspectos que deverão ter em conta:

 

Documentos da propriedade

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Ao selecionar uma propriedade para aquisição, deverá ter o cuidado de consultar os documentos relativos á mesma nomeadamente:

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• A caderneta predial urbana das Finanças

• E o registo predial da propriedade da conservatória actualizado

• Informações de viabilidade construtiva passadas pela Câmara Municipal quando existam

 

Através destes documentos poderá verificar se a propriedade possui alguma hipoteca ou penhora, que em caso afirmativo deverão ser previamente resolvidas para que a transmissão da propriedade possa ser feita. Com estes documentos pode também conferir a localização, concelho, distrito e respectiva freguesia a que pertence a propriedade. Nestes elementos poderá também verificar a área total da propriedade e respectivas confrontações.

 

Consulta a Câmara Municipal

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 Para avaliar a viabilidade de construção deverá consultar sempre os serviços de urbanismo da respectiva Câmara Municipal e averiguar os parâmetros urbanos definidos para o mesmo.

 

Classificação de Solos

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Dependente da sua localização a generalidade dos terrenos possui uma classificação, atribuída pelos Planos Directores Municipais de cada concelho. Essa classificação traz associada parâmetros urbanísticos que serão as directrizes para o que se pode construir na propriedade.

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Esses parâmetros urbanísticos são os seguintes:

S.T.P. - superfície total de pavimentos, ou seja a área permitida de construção, podendo estar definido o número máximo de pisos. Normalmente é uma percentagem por exemplo: 30% ou 50% da área do lote.

Polígonos base de Implantação: dentro de cada lote deverão ser salvaguardados afastamentos frontais, laterais e traseiro, com a implementação destes afastamentos resulta uma área de implantação que descreve uma área de implantação que não pode ser ultrapassada, sob pena de o projecto poder não ser aprovado.

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Uso

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Dependente da sua classificação, as propriedades poderão ter associadas utilizações especificas tais como: habitação, comércio, serviços, indústria, hotelaria. Por vezes não são admitidas outras utilizações que não a pré convencionada. Portanto ao escolher a propriedade deverá ter em consideração estas limitações.

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Loteamentos

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Existem locais onde para além da classificação de solos, existem instrumentos de ordenamento especificos, nomedamente designados por loteamentos ou urbanizações. Um loteamento ou uma urbanização resulta da divisão de uma propriedade em vários lotes, sendo efectuadas obras de infraestruturas rodoviarias, pavimentação, telecomunicações, abstecimento electrico e gás natural bem como passeios e equipamentos coletivos. No âmbito deste plano de urbanização são defenidas os parametros atrás mencionados. Ou seja nesta situação os projectos terão de ter em consideração as normas expressas nesse plano de urbanização e respectiva planta síntese de loteamento. Quando alguém compra um lote num destes loteamentos, terá apenas de se preocupar em pagar a licença de construção á Câmara Municipal para obter o licencimento.

Uma vez que estas urbanizações já possuem normas pré definidas os proijectos podem ser apresentados nas Câmaras Municipais através de um procedimento admnistrativo designado por comunicação prévia. Isto é são entregues todos os projectos (arquitectura, estrutura, águas, esgotos, acústico, térmico, gás natural, telecomunicações, plano de segurança e saúde juntamente com os documentos de quem vai fazer a obra) na Câmara municipal sendo o seu licenciamento mais rápido.

 

Terrenos urbanos

 

Existem terrenos urbanos que permitem construção mas que se encontram fora de loteamentos, nestes casos, a construção é viável mas os projectos são entregues no âmbito de um procedimento administrativo designado por licencimento, sendo primeiramente apresentados os projectos de arquitectura. Sendo analisados e aprovados, e após aprovação da arquitectura as câmaras solicitam os restantes projectos de especialidades. Nestes casos o prazo para obter a licença de construção é regra geral mais demorado. Estes lotes acarretam muitas vezes despesas maiores para o seu licenciamento, pois as Câmaras podem cobrar valores referentes a Reforço de Infraestruturas Urbanas, situação que pode acarretar pagamentos de milhares de euros dependendo do Concelho a que pertence o lote. Estas taxas visam compensar as Câmaras pelas despesas que tiveram na colocação de infra-estruturas nos arruamentos onde estão localizadas as propriedades a quem dizem respeito os projectos. Assim por vezes estes lotes apresentam um valor de venda mais baixo quando comparados com lotes localizados em urbanizações, mas considerando os pagamentos para reforço de infra-estruturas poderá compensar mais comprar dentro de loteamento. Este princípio aplica-se igualmente a terrenos localizados dentro de A.U.G.I.

 

A.U.G.I. - Áreas Urbanas de Génese Ilegal

 

Trata-se de um loteamento promovido por uma associação de proprietários, que constituem uma associação para divisão de coisa comum (terreno) são então constituídos lotes numa primeira fase em avos indivisos, sendo mais tarde convertidos em m2. Sucede que os proprietários por vezes têm que pagar infra-estruturas para obter a permissão para edificabilidade junto da Câmara Municipal. Tratam-se de custos que podem ser elevados. Assim aconselha-se que se informem se esses pagamentos foram já feitos e se sim deverá solicitar os respetivos comprovativos de pagamento.

 

Condições Físicas dos lotes

 

Uma vez reunidos todos os elementos documentais referentes ao lote, deverão avaliar que tipo de casa pretendem , o numero de pisos , as assoalhadas , se pretendem construir piscina  e depois deverá verificar as condições físicas do lote entre as quais se destaca as seguintes:

 

• As dimensões da propriedade, nomeadamente a sua largura e comprimento, assim se um terreno tiver uma frente reduzida significa que a construção será desenvolvida em comprimento, ou se tiver um comprimento curto a casa será desenvolvida em largura.

 

• Deverá também verificar a topografia da propriedade, se tiver desníveis acentuados poderá justificar a construção de uma cave para vencer esse declive. Verifiquem se a construção possui limitações que possam limitar a construção que se pretende fazer, assim deverão ter em atenção poços existentes, furos, construções existentes a manter, árvores protegidas, etc.

• Por ultimo convém não esquecer que qualquer construção está sujeita a licenciamento prévio, desde um simples muro, garagem, piscina ou anexo.

 

Esperamos que estas dicas possam ser uteis no esclarecimento das vossas dúvidas, em caso de necessidade a ArkPlano estará disponível para o ajudar e aconselhar.